זהר נוה, משרד עורכי דין
ייעוץ ועזרה משפטית מקצועית

מקרקעין

מאת עו"ד זהר נוה


שכירות 
שכירת דירה או מבנה מסחרי היא למעשה הסכמה של בעל הנכס לאפשר לדייר להתגורר או לעשות שימוש בנכס שלו בכפוף לתנאים כאלה או אחרים אשר במקרים רבים מעלים שאלות ובעיות שונות שלא תמיד ברורות או מובנות ודורשות בדיקה יסודית כגון תנאי החוזה, בטחונות, תיקונים במושכר ועוד.

קניה
קניה או מכירה של דירה הינה צעד כלכלי בעל חשיבות רבה ביותר המכיל נושאים שונים כגון חוזה, מיסים, משכנתא ועוד אשר מרבית האנשים אינם מודעים לבעיות או למשקל שיש לגורמים אלה בעת רכישת או מכירת דירה. לכך יש להוסיף שאלות בנושא רישום הדירה, חריגות בניה, בעיות עם הקבלן ועוד. על מנת להימנע מבעיות אלה ואחרות, כדאי לפני ביצוע העסקה, להתייעץ עם עו"ד הבקיא בתחום.

קבלנים 
עומדים לרכוש דירה חדשה מקבלן? מזל טוב. אבל לפני שתחתמו על הסכם עם הקבלן,  עליכם לזכור כי המדובר בעסקה מורכבת הדורשת הבנה של התהליכים השונים הנובעים מההסכם שתמיד הוא ארוך ומייגע   וכולל הרבה סעיפים לא ברורים. מאחר ומדובר בדירה חדשה ואתם לא מעוניינים לעסוק מאוחר יותר בשאלות של ליקויי בניה או היעלמות הקבלן, כדאי לפני החתימה על ההסכם להתייעץ עם עו"ד הבקיא בתחום.

ליקויי בניה 
ליקויי הבניה הם אי התאמה בין תוכניות הבניה של הדירה והמפרט שלה לרבות תקן נהוג או תקנות בניה לבין הדירה או הבניה שקיבלתם בפועל. ליקויי הבניה יכולים להתבטא באי התאמה של גודל הדירה, נזילות, סדקים, בעיות במערכות הדירה ועוד. בטרם ניגשים לדרוש תיקון הליקויים ע"י הקבלן, יש להיעעוץ בעו"ד הבקיא בתחום וכן לדאוג לחוות דעת הנדסית שתתמוך בטענותיכם.

בתים משותפים 
בית משותף הוא בית בו גרים מספר דיירים החולקים כניסה, גינה, חצר ושאר מתקנים משותפים. 
מעצם המגורים המשותפים, מתעוררות במקרים רבים שאלות רבות הנוגעות לחיים משותפים אלה ואשר החוק התייחס אליהם בצורה ברורה. עניינים אלה יכולים להוות תשלום מסי ועד הבית, החלפת ספק גז או טלביזיה, בניה על הגג, התקנת מעלית ועוד. 

מיסוי 
בכל רכישה או מכירה של דירה, מגרש, חנות או כל נכס מקרקעין אחר, חלים על העסקה הספציפית מיסי מקרקעין שונים כגון מס שבח, מס מכירה, מס רכישה או היטל השבחה. עניין המיסים מהווה שיקול חשוב ביותר בעת קבלת החלטה על מכירת או רכישת נכס מקרקעין ויש לקחת אותו בחשבון מראש. יחד עם זאת, במקרים מסוימים, ניתן לקבל פטור מלא ממיסים אלה או פטור חלקי ועל מנת לברר עניין זה, כדאי להתייעץ תחילה עם עו"ד המתמחה בתחום.
 
משכנתא
הלוואה המובטחת במשכון/שעבוד של מקרקעין. הכוונה להלוואה הניתנת ע"י בנק או מוסד פיננסי לרוכש של נכס מקרקעין כאשר הבטוחה להחזרת ההלוואה מקבלת ביטוי באמצעות רישום הערת אזהרה (ע"ע) בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) (ע"ע), או ברישום משכון (ע"ע) ברשם המשוכנות.

חכירה
שכירות של המקרקעין למשך תקופות ארוכות העולות על 10 שנים כאשר שכירות לתקופה של מעל 25 שנה נקראת "חכירה לדורות" ולרוב נעשית לתקופה של 49 שנה. מושג זה נפוץ בעיקר במקרקעין הרשומים במנהל מקרקעי ישראל (ע"ע) או במקרקעין שהבעלות בהם שייכת לקק"ל, חברות פרטיות או לגופים ציבוריים.
.
בעלות
במדינת ישראל ניתן למצוא אדמות שבעליהן אינם קק"ל, המדינה או גופים ציבוריים, אלא אנשים וחברות שרכשו את הקרקע בכספם. אדמות אלו וכל הבנוי עליהן נמצאים בבעלות פרטית וברוב המקרים רשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

לשכת רישום המקרקעין/טאבו
הפנקסים הרשמיים של מדינת ישראל, בהם מתבצעים כל רישומי הבעלות על הקרקעות בארץ. חשיבות הרישום בפנקסים הינה גדולה מאוד וביכולתה להכריע באופן מוחלט סכסוכים בנוגע לבעלות, המגיעים לבית המשפט.

מנהל מקרקעי ישראל
גוף משפטי בו רשומים נכסי מקרקעין שונים בארץ בצורת חכירה. למעלה מ- 90% מהאדמות והדירות במדינת ישראל רשומות במנהל מקרקעי ישראל. היתרה רשומה בטאבו. זהו פנקס רישום המקרקעין השני בישראל. 

חברה משכנת
חברת בנייה שמשרד הבינוי והשיכון הכיר בה כחברה בעלת סמכות לנהל רישום זכויות ושעבודים בנכסים, שמינהל מקרקעי ישראל העמיד לרשותה. מדי פעם בפעם מפרסם משרד הבינוי והשיכון את רשימת החברות המשכנות ומעדכן אותן. הבנק אימץ רשימה זו לשם קבלת התחייבות מצד החברות המשכנות הכלולות בה לרישום משכנתא כבטוחה זמנית עד לרישום משכנתא בפועל.

דמי הסכמה
המשולמים תמורת הסכמתו של המינהל להעברת הזכויות הרשומות ע"ש החוכרים לשמו של אדם אחר (כמו במכירת דירה).

דמי היוון
המשולמים תמורת הזכות להאריך את חוזה החכירה עם המינהל (בד"כ בעוד 49 שנים) ואשר פוטרים את המשלם אותם מתשלום דמי הסכמה במקרה מאוחר של העברת זכויות.

דמי היתר
המשולמים למינהל במקרה של שינוי ייעוד הקרקע המוחכרת, ממנו נהנה המחכיר

הערת אזהרה
עפ"י חוק המקרקעין התשכ"ט – 1969, ניתן לרשום הערת אזהרה על כל עסקה ופעולה במקרקעין. הערת האזהרה מהווה כלי להגנת הרוכש מפני מכירה כפולה או שעבודים ועיקולים אפשריים או כל מי שנוגע למקרקעין ועשה בה פעולה או שהתחייבו כלפיו לעשיית פעולה או להימנע מביצוע פעולה והוא מבקש להסדיר התחייבות זו בצורת רישום. הערת האזהרה נרשמת רק בלשכת רישום המקרקעין וכוחה יפה מיום רישומה.

משכון
כאמור, רוב הקרקעות והדירות בישראל רשומות במנהל מקרקעי ישראל. משכך, אין אפשרות לרישום הערת אזהרה ועל כן הגנת הרוכש או הנושה נעשית באמצעות רישום משכון על זכויות בעל הדירה במשרד המשפטים אצל רשם המשכונות. 

אישור זכויות
תדפיס המופק ממנהל מקרקעי ישראל ומהחברות המשכנות בו ניתן פירוט ביחס לנכס מסוים, פרטיו, פרטי בעלי הזכויות בו, עיקולים, שעבודים וכו'.

נסח רישום
בבסיסו דומה לאישור זכויות אולם אישור זה מופק בלשכת רישום המקרקעין ולרוב הינו מפורט יותר מאשר אישור זכויות.

מכתב כוונות
במקרה בואדם קונה דירה שרשומה עליה משכנתא, הוא מבקש שיומצא לו מכתב כוונות מהבנק הממשכן. הכוונה היא למכתב המופנה לרוכש בו מציין הבנק את יתרת המשכנתא לסילוק, ריביות ומועדים לפרעון המשכנתא.

מכתב החרגה
כאשר נרכשת דירה מחברה קבלנית הבונה את הבניין בסיוע ליווי בנקאי, נדרש עם קבלת הדירה מכתב החרגה המציין כי השעבוד של הבנק הוסר מהדירה הספציפית.

בית משותף
מבנה בו ישנן מספר דירות הרשום בלשכת רישום המקרקעין כבית משותף בספר הבתים המשותפים טיש לו תקנון בהתאם לחוק. הפסיקה הכירה בבית משותף גם ככזה שלא נרשם בפועל בספק הבתים המשותפים ובמקרים רבים, ניתן למצוא בתים דו משפחתיים המוגדרים כבית משותף. כל המחלוקות הנוגעות להתנהלות הבית המשותף יובאו בפני המפקח על המקרקעין (ע"ע).

רכוש משותף
הכוונה לרכוש של הבית המשותף השייך לכלל הדיירים כגון החניון, הגינה, הגג, החצר אלא אם הוצמדו לדירה ספציפית.

הצמדות
בעת רישום בית משותף, מוצמדים לכל דירה חלקים מהרכוש המשותף ולמעשה משייכים את אותו חלק לדירה הספיציפית. הכוונה לחניה מוגדרת, חצר, גג ומחסן.

המפקח על בתים משותפים
ממונה מטעם החוק ואחראי על רישום הספרים התקין העוסק בבתים משותפים וכמו כן דן בסכסוכים בין דיירים בבתים משותפים. בהקשר זה, סמכותו של המפקח אינה ייחודית אלא מקבילה – הסמכות מוקנית גם לבימ"ש השלום.
.
בימ"ש לעניינים מקומיים
באותה דרגה של בימ"ש שלום. מוסמך ע"פ חוק לדון בעבירות ובסעיפי חוקים ספציפיים בלבד. בעיקר כאלה העוסקים בתכנון ובבניה לא חוקיים. 
.
ועדה מקומית/מחוזית לתכנון ובניה
הועדה המקומית מורכבת מחברי המועצה המקומית/ העירייה והועדה המחוזית – הרשאית לדון בערעורים על החלטות הועדה המקומית..
הועדה המקומית דנה בכל סוגי היתרי הבניה הקיימים ועל החלטותיה ניתן לערער לועדה המחוזית כאמור. חשוב להיוועץ במומחים טרם הגשת בקשות להיתרי בנייה – על מנת למנוע סחבת מיותרת והחלטות לא רצויות של הועדה.
.
תכניות מתאר ארצית/ מחוזית/ מקומית
תפקיד תכניות המתאר השונות – לדון בייעודי הקרקע לגביה הן דנות. התכניות הארציות דנות בשטחי כל המדינה, התכניות המחוזיות בשטחי מחוזות מסוימים וכך הלאה.
.
תכניות בניין עיר (תב"ע)
התכניות המפורטות ביותר, הקיימות במינהל ההנדסה של כל רשות מקומית/ עירייה ובהן מעמדה של כל חלקת שטח בתוך הרשות המקומית, ע"פ תכניות החלוקה והייעוד שהותוו בתכניות המתאר לעיל.
הפקעה – ע"פ חוק, רשאית המדינה להפקיע שטחים מסויימים המצויים בבעלות פרטית ובתמורה לתשלום פיצויים. 

מס שבח
מוטל על הרווח הריאלי (בשונה מן הרווח האינפלציוני) שנוצר למוכר והנובע מן ההפרש במחיר המקרקעין בעת קנייתם לבין מחירם הריאלי בזמן מכירתם. גובה המס השתנה במהלך השנים וחישובו נעשה בהתאם.

מס מכירה
מוטל על מוכר המקרקעין ומהווה בעקרון כ- 2.5% מסכום המכירה. מס זה אינו חל בכל מקרה ואף בוטל לאחרונה אך עדיין יש לבדוק כל מקרה לגופו.

מס רכישה
מס החל על רוכש המקרקעין. המס מורכב מ- 2 מדרגות מס קבועות,3.5% ו – 5% כאשר במקרים מסוימים, יהנה הרוכש גם ממדרגת מס נוספת בשיעור של 0.5%. סכום כל מדרגה משתנה מעת לעת עפ"י שינויי המדד והאינפלציה אולם הם תמיד נגזרים מסכום הרכישה. במקרים מסוימים, קובע משרד האוצר הנחות ו/או מבצעים ביחס למס זה על מנת לעודד עסקאות מקרקעין.

מיסים עירוניים
יש להבחין בין מיסים עירוניים שוטפים, כגון ארנונה לבין היטלים עירוניים הנדרשים לתשלום בעת עשיית עסקה בדירה או בעקבות שינויים או הקלות שניתנו לנכס עקב שינוי בתכנית שקיימת לגביו. הארנונה העירונית נגבית מכח החוק ובתמורה לשירותים העירוניים השוטפים מהם נהנים האזרחים (פינוי אשפה וכו'). 

לעומת זאת, היטל השבחה מוטל על הנכס בשל השבחתו – ניצול זכויות הבניה הקיימות בו עקב שינוי תכנית
 

הקשרו עוד היום:03-6950662