זהר נוה, משרד עורכי דין
ייעוץ ועזרה משפטית מקצועית

זכרון דברים במקרקעין - האם חוזה מחייב?

מקרקעין ונדל"ן /זכרון דברים במקרקעין - האם חוזה מחייב?

מאת עו"ד זהר נוה

זכרון דברים הוא מסמך הנערך ע"י הצדדים לעסקה וכולל את תנאי העסקה בצורה תמציתית ביותר כגון פרטי הצדדים, פרטי הנכס, התשלום עבור הנכס והתאריך בו תמסר החזקה בנכס. כאשר אנו משתמשים במונח "נכס" אנו לא מתכוונים דווקא לתחום המקרקעין, אלא לכל נכס אפשרי לרבות מכונות, ציוד וכו' אך לרוב, זכרון הדברים נהוג דווקא בעסקאות מקרקעין.
 
בחקיקה הישראלית אין כל אזכור לזכרון דברים אך יחד עם זאת, המציאות אחרת לגמרי והפסיקה מלאה במקרים בהם התלו ויכוחים ומחלוקות על פירושו של זכרון דברים והאם יש לראות בו הסכם מחייב.
 
במידה ותפנו לקבלת ייעוץ משפטי, תגלו שבמרבית המקרים, זכרון הדברים אינו כולל הוראות ספציפיות ביחס לאופן ביצוע העסקה, סדר התשלומים, ענייני משכנתאות וחובות, דרכים לביטול ועוד. בשל חוסר בהוראות אלו, יש לראות בזכרון הדברים מסמך מסוכן העלול לסבך שלא לצורך את הצדדים.
האם זכרון הדברים נחשב לחוזה?
התשובה היא כן! בתי המשפט בישראל פסקו לא אחת כי המדובר בחוזה לכל דבר ועניין המחייב את החתומים עליו, ודי בפרטים בסיסים ביותר על מנת שיהיה לו תוקף משפטי מחייב. 
 
הפסיקה אף קבעה לא אחת כי גם אם נערך מסמך הנושא כותרת "זכרון דברים" אך לא נחתם על ידי הצדדים, הרי שבנסיבות מסוימות בהם ניתן ללמוד כי הצדדים התכוונו להתקשר בעסקה ביניהם, אין כל הכרח לחתימה וניתן יהיה לראות במסמך חוזה מחייב לכל דבר ועניין.
 
הפסיקה בעניין מקבלת משנה תוקף במיוחד כשמדובר בנכסי מקרקעין מאחר והשאלה המרכזית אותה יש לבדוק לפני חתימה על עסקה היא שאלת סוג הזכויות בנכס ולמי שייכות זכויות אלה. במקרים רבים, הצדדים לא פנו לייעוץ משפטי קודם לחתימה על זכרון הדברים ובמקרים כאלה, בהעדר ייעוץ משפטי מתאים ונכון, עלול מי מהצדדים למצוא עצמו בעסקה לא כדאית או אפילו פיקטיבית.
 
יחד עם זאת, לא בכל מקרה, ייחשב זכרון הדברים כחוזה מחייב כאשר המסקנה נלמדת מתוכן המסמך.
 
במקרים רבים, זכרון הדברים נערך על מנת לקבע עסקה כשבמסגרתו נקבע כי הצדדים יערכו הסכם מלא ומחייב אחרי שיפנו לקבלת ייעוץ משפטי מתאים. כאשר הצדדים מגדירים כי זכרון הדברים כפוף לחתימה על הסכם מלא וסופי, הרי שבכך הביעו הם את דעתם כי אין בכוונתם לראות בזכרון הדברים כמסמך מחייב אלא הוא שלב ביניים בהסכמות עד לחתימת הסכם מלא וסופי.
 
סיטואציה נוספת אפשרית היא כאשר זכרון הדברים מגדיר במפורש כי אין הוא משמש חוזה ולא ניתן לרשום על סמך מסמך זה הערות אזהרה, משכונים או שעבודים. מניעה כזו מוציאה מזכרון הדברים את תכולתו כחוזה מחייב ולמעשה יוצרת שלב ביניים עד לחתימה על הסכם מלא.
 
יש לזכור כי הסיטואציות רבות ומגוונות ולא ניתן לעשות שימוש באמור ברשימה זו מבלי לקבל ייעוץ משפטי נכון וראוי בנסיבות העניין.
 
יחד עם זאת חשוב לזכור כי האדם מהישוב, אינו עורך דין ולרוב אינו משפטן ועל כן חסר את היכולת המקצועית להבין את כל המשמעויות המשפטיות הרלבנטיות של חתימה על זכרון דברים ובוודאי שאינו מכיר את הפסיקה הרלבנטית למקרה זה ללא ייעוץ משפטי הולם.
 
 
משכך ועל מנת להימנע מטעויות קריטיות העלולות לעלות עשרות ואלפי שקלים, בטרם חתימה על זכרון דברים, יש לפנות תחילה לעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין לקבלת ייעוץ משפטי מתאים. גם אם נדרש זכרון דברים, הרי שייעוץ משפטי יאפשר להגן על זכויותיכם באופן שלא יהיה בזכרון הדברים להוות חוזה מחייב.
 
 
יש לזכור כי לרוב זכרון הדברים הינו חוזה מחייב אשר מעבר למשמעות העסקית והמשפטית, כאשר מדטובר בעסקת מקרקעין, משמעות הדבר היא כי הצדדים יחובו בתשלום מסי מקרקעין למדינה מיום החתימה על זכרון הדברים ולא מיום החתימה על הסכם מלא. ייעוץ משפטי הולם וראוי יכול למנו סיטואציה זו ולעתים אף לחסוך אלפי שקלים במסים.
 
המתווך לוחץ לחתום על זכרון דברים
פעמים רבות אנו עדים למקרה בו המתווך לוחץ לחתימה על זכרון דברים ולעיתים אף על מסמך הנקרא "הצעה לרכישת דירה" – מסמכים אלו מהווים זכרון דברים המהווה הסכם מחייב לכל דבר ועניין. אין לדעת מתי יחתם הסכם מלא אם בכלל ומסמכים אלו שלרוב הינם כללים מאוד ולא כוללים את כל ההוראות הרלבנטיות הבאות להגן על הצדדים, הינם מסוכנים ביותר, הן מהבחינה משפטית, הכלכלית והמיסוי וללא ייעוץ משפטי הולם, לא קל יהיה לבטל הסכם כזה.
 
 
הכותב הינו עו"ד העוסק בתחום הנדל"ן, מסחרי וירושה.
המאמר הינו באדיבות האתר המשפטי "חוק ועוד"
www.od-law.co.il
 
03-6950662
 
האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד
 

הקשרו עוד היום:03-6950662