במאמר הזה נדון בתפקידו ועיסוקו של עורך דין מקרקעין ונדל"ן. אם הנושא נשמע לכם רחוק או לא מעניין, תחשבו שוב. לעו"ד מקרקעין ונדל"ן יש נגיעה בחיים של כל אחד ואחת מאיתנו. הוא אחראי ללוות קונים ומוכרים של נכסים שונים לרבות דירות ובתים פרטיים בכל שלבי התהליך. אם קניה או רכישה של נדל"ן נראות לכם רחוקות כרגע, דעו שגם חוזה השכירות שלכם מנוסח, או אמור להיות מנוסח על ידו, ויש לו נגיעה רבה לחייכם. המשיכו לקרוא בשביל להכיר מקרוב כיצד עו"ד זה חיוני לנו ולנכס בו אנו גרים.
רכישה או מכירה של נכס
בעת רכישה או מכירה של נכס, רצוי לכל אחד מהצדדים לקחת עו"ד נדלן לליווי של התהליך. כמעט כל עסקה שכזאת מתבצעת לפי ארבע שלבים או 'פעימות':
- חתימת חוזה – הצדדים נכנסים למחויבות אשר בבסיסה צד אחד ישלם לצד השני עבור נכס מסוים במצב ובתיאור כפי שמפרט החוזה.
- רישום הערת אזהרה – זהו השלב הראשון לפני העברת הרישום אשר מבטיח לקונה שבעל הנכס עומד בהתחייבות שלו.
- העברת חזקה – בשלב הזה הועבר מרבית הסכום למוכר ולקונה הועברה החזקה. יש לו מפתחות והוא יכול להיכנס לנכס.
- העברת רישום בטאבו – הרישום הסופי בטאבו מושלם על שם הרוכש.
תפקידו של עו"ד המקרקעין הוא בראש ובראשונה לוודא את מהימנות ההליך להימנע מרמאיות או בעיות. הוא צריך לייצג צד בעסקה. כאשר זה הקונה, הוא אמור לוודא שהנכס המדובר כולל את כל החלקים עליהם סוכם, שהוא אכן שייך למוכר או שיש לו זכויות עליו (למשל הוא יורש חוקי) ושלא מסתתרות 'הפתעות' כגון עיקול למשל או בעיות נסתרות אחרות.
היטל השבחה ומיסוי
תפקיד נוסף ומאד חשוב של עו"ד מקרקעין ונדל"ן הוא בייעוץ ומיקסום האפשרויות מבחינת המיסוי כמו גם הצגתם לקונה או למוכר. כאשר נכס נמצא על שטח אשר שינה את הייעוד שלו, למשל מאדמה חקלאית לקרקע לבניה, קיים היטל מיוחד. הרעיון הוא ששווי הנכס עלה, ועל ההפרש צריך לשלם מס. בדרך כלל היטל ההשבחה ישולם על ידי המוכר אבל קיימים לעיתים גם סייגים לכלל זה.
נוסף להיטל ההשבחה, קיימים מקרים אשר מחייבים תשלום מע"מ ואחרים בהם ניתן להימנע ממנו. דירות חדשות מחייבות תוספת מע"מ ועל עורך הדין של הקונה להבהיר לו מה תהיה עלותו הסופית של הנכס כולל כל המיסים. לעיתים, ניתן להימנע מתשלום מע"מ. זה קורה כאשר הנכס נמכר לטובת שכירות מוגנת או אפילו לעמותה ללא מטרות רווח. החוק מאד ספציפי וחשובה היכרות מעמיקה. מכיוון שמכירת נכס היא בסכומים גדולים, לכל פטור ממס יש משמעות כספית גדולה.
שכירות
בעסקאות שכירות, יש תפקיד מכריע לעריכת חוזה טוב אשר יבטיח את זכויות השוכר והמשכיר וגם ייתן למשכיר הנכס הגנה טובה ככל שניתן משוכר בעייתי שלא משלם וממאן להתפנות. על עורך הדין להבין טוב את משמעויות החוק ולנסח חוזה שכירות שיהיה מקובל על שני הצדדים ומעל לכל – שיהיה קביל מבחינה חוקית. קיימים חוקים רבים המגינים על שוכרים וחשוב שלא להפר אותם במסגרת ההסכם מכיוון שבמקרה של ליטיגציה הוא לא יהיה קביל. שוכרים אשר מעוניינים לבדוק את חוזה השכירות שהוצע להם יכולים גם הם לפנות אל עורך דין נדל"ן ומקרקעין הקיים אפילו בעמותות או ארגונים שונים.
עסקאות נדל"ן הן משהו משמעותי בחיינו שאנחנו לא מבצעים באופן שוטף ולכן חשוב לקבל ייעוץ צמוד.
